Adquirir um imóvel é um grande investimento e envolve, além de preferências pessoais, como localização, espaço e aparência, outros pontos fundamentais. Existem aspectos jurídicos relevantes, documentos e registro, e muitas das dificuldades enfrentadas pelos compradores e vendedores decorrem da falta de informação e da ausência de auxílio jurídico nas etapas que antecedem a assinatura do contrato de compra e venda.
A compra e venda de um imóvel é uma decisão que comumente é conduzida com base na confiança entre as partes e sem o devido planejamento.
Este artigo propõe orientar sobre os cuidados necessários, evitar riscos e contribuir para decisões mais seguras e conscientes na compra e venda de imóveis.
ANÁLISE DOCUMENTAL DO IMÓVEL E DO VENDEDOR: O PRIMEIRO PASSO PARA EVITAR RISCOS
Analisar a situação do imóvel é um passo importantíssimo, pois é através de uma pesquisa detalhada de documentos, como escritura, registro e certidão de ônus reais, que é possível descobrir se há irregularidades ou pendências que possam gerar problemas futuros.
Além disso, analisar minuciosamente os documentos do vendedor também é necessário. Negociar sem ter a convicção de que o vendedor possui, de fato, poderes para alienar o imóvel ou se será necessária a anuência de terceiros pode comprometer a validade do negócio.
Deixar de verificar ou pesquisar inadequadamente é um erro comum que pode trazer prejuízos. Em determinadas situações, dívidas vinculadas ao imóvel podem gerar consequências ao comprador, especialmente quando não são identificadas previamente, podendo resultar em cobranças, restrições ou dificuldades na regularização do bem.
DIFERENÇAS ENTRE CONTRATO PARTICULAR, PROMESSA DE COMPRA E VENDA E ESCRITURA PÚBLICA
O contrato particular e a promessa de compra e venda são instrumentos comuns de serem utilizados em fases inicias de negociação, para formalizar condições, gerando obrigação entre as partes. Embora muitos não saibam, eles não transferem a propriedade do imóvel.
A escritura pública, por sua vez, é um documento feito em cartório de notas, ela representa definitivamente a vontade das partes. No entanto, a escritura, por si só, não transfere a propriedade do imóvel, é preciso fazer o registro na matrícula do bem, no cartório de registro de imóveis competente.
PRINCIPAIS ERROS EM NEGOCIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Existem erros muito comuns em negociações imobiliárias, seja por falta de conhecimento ou atenção devida, mas que podem ser evitados.
Assinar o contrato de compra e venda sem entender todas as cláusulas é um risco, portanto se no contrato houver cláusulas ambíguas, mal redigidas ou de difícil interpretação, pergunte a respeito, esclareça e somente assine quando tiver segurança sobre o conteúdo do contrato.
Negociar o valor do imóvel e estar ciente quanto à forma de pagamento costuma ser a maior preocupação de quem está interessado em adquirir um imóvel, porém muitos não se atentam para as taxas cartorárias, impostos e despesas para o registro. Ignorar os custos adicionais é um erro que pode surpreender negativamente. O correto é entender quais são todas as despesas adicionais e se preparar previamente.
A IMPORTÂNCIA DE UMA DILIGÊNCIA PRÉVIA NA COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL
A diligência prévia consiste na análise de documentos e aspectos jurídicos pertinentes antes da assinatura do contrato. Lidar com questões burocráticas pode ser um pouco desgastante para pessoas que não possuem um conhecimento aprofundado em Direito Imobiliário, portanto, contar com a ajuda especializada garante segurança e traz confiança para concretizar o negócio.
Para o comprador é importante fazer a diligência prévia, pois trata-se de proteção patrimonial, analisar os documentos do imóvel e do vendedor, como já mencionado anteriormente previne problemas futuros que possam vir a existir e reduz o risco de comprometer a aquisição. Além do mais, a análise do contrato de compra e venda, permite que seja identificada a existência de omissões, obrigações desproporcionais ou cláusulas equivocadas, garantindo assim, uma maior tranquilidade para o comprador. Já para o vendedor é importante que haja uma diligência prévia para que os documentos sejam reunidos e se houver alguma pendência, possa ser resolvida antes, sem causar atrasos na conclusão da venda ou anulação do contrato. Imagine que situação difícil para o vendedor, negociar a venda do imóvel e depois perceber que há algum fator impeditivo para formalizar a venda.
Quando ambas as partes têm clareza a respeito do compromisso que estão assumindo tendem a ter mais confiança e estabilidade no negócio, prevenindo riscos. A diligência prévia não é uma mera formalidade, mas uma medida eficaz para a realização de negócios imobiliários seguros.
